Païta : +64 %, qui dit mieux ?

Deux ans après le choc, les Calédoniens recommencent à signer chez le notaire. Pas de miracle, mais un fait têtu : ceux qui veulent bâtir leur vie ici n’ont pas renoncé.

Un marché qui se relève, mais qui revient de très loin

Il fallait toucher le fond pour mesurer la remontée. Après les émeutes de mai 2024, le marché immobilier calédonien s’était effondré comme rarement dans son histoire. Les chiffres publiés ce mois-ci par l’ISEE confirment qu’en 2025, l’hémorragie s’est arrêtée.

943 transactions ont été enregistrées l’an dernier, contre 797 un an plus tôt. Une hausse de 18,3 %, qui s’est accélérée au second semestre pour atteindre son plus haut niveau en fin d’année.

Ne nous racontons pas d’histoires pour autant.

Le volume reste inférieur de près de 65 % à la moyenne de 2014-2023, qui tournait autour de 2 676 ventes par an. Le montant total échangé, lui, plafonne à 25,8 milliards de F CFP, contre 26,3 milliards en 2024. Soit environ deux tiers de moins que la moyenne de long terme.

Comment expliquer qu’on vende davantage sans que l’argent suive ? Parce que les biens se vendent moins cher. Hors valeurs extrêmes, le prix moyen d’une transaction recule de 27,9 à 25,0 millions de F CFP, et le prix médian glisse de 21,5 à 19,0 millions. Le marché s’ajuste. Les vendeurs ont compris que les prix d’avant ne reviendraient pas d’un claquement de doigts.

L’habitat pèse toujours lourd : 728 ventes, soit 77 % du total, en hausse de 21 %. Les 215 autres transactions concernent des terrains agricoles, des immeubles, des docks, des garages ou des cessions de droits.

La maison familiale, locomotive de la reprise

Ce sont les familles qui tirent le marché. Pas les investisseurs, pas les promoteurs : les ménages.

Les ventes de maisons bondissent de 64 % en un an, à 353 transactions. Les maisons de quatre pièces représentent à elles seules plus de la moitié des ventes, et avec les cinq pièces, on approche des trois quarts. Les petites maisons de une à trois pièces, elles, restent rares.

Le prix moyen d’une maison tombe à 27,0 millions de F CFP, contre 31,5 millions en 2024 et 37,1 millions en 2023. Le prix médian atteint 23,0 millions, contre 31,1 millions deux ans plus tôt. À Nouméa comme à Païta, les montants moyens chutent de 20 % sur un an. Et ce sont les biens les plus chers qui ont le plus corrigé.

Résultat logique : les primo-accédants reviennent. Sur le segment des maisons, leur nombre double pour atteindre 117 acquisitions, soit un acheteur sur trois. Leur présence est particulièrement forte à Païta et au Mont-Dore.

Tous segments confondus, ils sont 203. C’est encore deux fois moins qu’en 2023 (409) et très loin de la moyenne de 591 acquisitions par an. Mais la tendance est là, et elle dit quelque chose : une partie des jeunes ménages calédoniens choisit de s’enraciner plutôt que de partir.

Le pouvoir politique n’est pas resté les bras croisés. La Loi du pays du 12 août 2025 a fait passer les droits d’enregistrement de 4 % à 0,5 % pour l’achat d’une résidence principale, bâtie ou en VEFA, dans la limite de 45 millions de F CFP. Le même texte relève à 2 millions de F CFP par an, pendant vingt annuités, le plafond de déduction des intérêts d’emprunt pour les résidences principales du Grand Nouméa acquises jusqu’au 31 décembre 2027. Les plafonds du prêt à taux zéro ont été actualisés, les aides provinciales AFAPS et LAPS adaptées.

Côté banques, le taux moyen des crédits à l’habitat est passé de 4,70 % à 3,75 % entre fin 2024 et début 2025, selon l’IEOM. Il reste nettement au-dessus de l’Hexagone.

Le reste du marché est plus fragile. Les appartements stagnent à 288 ventes, moins d’un tiers de la moyenne historique, avec un prix moyen en chute de 30 % sur un an, de 26,9 à 18,8 millions de F CFP. Le neuf ne représente plus que 4,5 % des transactions, contre près de 27 % en moyenne entre 2014 et 2023. Près de neuf ventes sur dix se font à Nouméa.

Les terrains à bâtir restent le maillon faible : ventes en recul de 19 % sur un an, et de 65 % par rapport à 2023. Le montant moyen se maintient à 12,9 millions de F CFP, mais uniquement parce que les parcelles vendues sont plus grandes et leur prix à l’are bien plus bas.

Païta, le Grand Nouméa et les premiers signaux de 2026

La carte de la reprise est claire. Le Grand Nouméa concentre 83 % des transactions du territoire, deux points de plus qu’en 2024, avec 786 ventes (+22 %).

Nouméa reste le premier marché, avec 455 transactions, en hausse de 13 %. Mais la vraie surprise vient de Païta : de 91 à 149 ventes en un an, soit +64 %. Sa part dans les ventes du territoire passe de 11 % à 16 %. Nouméa et Païta captent à elles seules les trois quarts des transactions supplémentaires. Dumbéa progresse d’un tiers.

Païta demeure aussi le premier marché foncier, avec plus du tiers des ventes de terrains à bâtir, et capte presque toutes les acquisitions de primo-accédants sur ce segment. À Nouméa et au Mont-Dore, les ventes de terrains tombent sous la barre des cinq.

En Brousse, le contraste est net. La zone Ouest (Poya, Voh, Koné, Pouembout) gagne près de 50 % de transactions, portée par les maisons, qui y représentent quatre ventes sur dix. Le Sud-Ouest, de Boulouparis à Bourail, recule en revanche de 30 %, avec un effondrement marqué des terrains à bâtir.

Et 2026 ? Les premiers chiffres donnent une indication. Au premier semestre, le nombre de transactions progresse d’un peu plus d’un tiers par rapport à la même période de 2025, et les montants doublent pour dépasser 13 milliards de F CFP. Les ventes de maisons grimpent de près de 50 %, celles de terrains d’environ un tiers, les appartements de moins de 10 %.

L’ISEE garde la tête froide : les volumes restent inférieurs de moitié à ceux de 2023 et à la moyenne de long terme. L’institut parle d’une consolidation progressive, pas d’un retour rapide au monde d’avant.

C’est peut-être la meilleure nouvelle de ce bilan. Pas un rebond spectaculaire, mais des familles qui achètent, des communes qui repartent, un cadre fiscal qui encourage la propriété. Le pays se reconstruit pierre après pierre.