Émeutes : les logements se vident

Deux ans après les émeutes de mai 2024, le logement social calédonien paie toujours la facture.
Le rapport d'activité 2025 de la SEM Sud Habitat le montre, chiffres à l'appui.

Des logements vides et des loyers qui ne rentrent plus

La SEM Sud Habitat a dévoilé ce mercredi 16 septembre son rapport d'activité pour l'année 2025. Le document ne cache rien.

Le bailleur social, détenu à 51,38 % par la province Sud et à 43,33 % par la Banque des Territoires, gère 2 302 logements dans 70 résidences. Il loge aujourd'hui 1 953 familles, contre 2 066 un an plus tôt.

La présidente du conseil d'administration, Muriel Malfar-Pauga, parle d'une année « de choix, de responsabilité et de transformation ». La directrice générale, Maud Peirano, évoque des décisions « parfois difficiles, toujours responsables ». Les chiffres disent pourquoi.

C'est le chiffre le plus parlant. Le taux de vacance moyen a doublé en un an, passant de 7,2 % en 2024 à 14,4 % en 2025.

La SEM l'avait anticipé : son budget tablait sur 15 %. Cela ne rend pas la note plus légère. Le manque à gagner lié aux logements vides atteint 256 millions de francs CFP au 31 décembre 2025, contre 125 MF l'année précédente.

Le bailleur espérait une baisse à partir du second semestre. La hausse ralentit, mais elle n'est toujours pas stabilisée en fin d'année.

La cause est connue. La situation économique du territoire ne s'améliore pas, et de nombreuses familles n'ont plus les moyens de payer un loyer, même social. 42 % des départs ont un motif économique : 25 % pour des raisons financières, 17 % après une procédure contentieuse liée à des impayés non réglés.

Les impayés progressent de 95 MF entre 2024 et 2025. En ajoutant les 25 MF de créances passées en perte, validées par le conseil d'administration du 15 décembre 2025, la hausse atteint 120 MF. Chaque mois, 441 dossiers contentieux sont suivis en moyenne.

La SEM n'a pas attendu que la situation s'aggrave. Ses équipes se sont réorganisées pour contenir l'explosion des impayés, en traitant les dettes en amont comme au contentieux. Le rapport mentionne aussi un travail pour faire prendre conscience aux familles les plus fragiles qu'elles devaient chercher d'autres solutions d'hébergement pour ne pas alourdir leur dette.

Résultat : le taux de variation des impayés, hors créances passées en perte, tombe à 5,15 % fin 2025, contre 9,56 % en 2024.

Sur le terrain, les départs se multiplient. Avec 308 états des lieux de sortie, contre 262 en 2024, l'année 2025 bat un record. La remise en état des logements a coûté 99,8 MF.

La construction neuve à l'arrêt

La crise insurrectionnelle de 2024 a profondément perturbé la demande de logements. Au premier trimestre 2025, le conseil d'administration a donc réduit la voilure.

Quatre résidences étaient alors en chantier, soit 126 logements neufs. Le chantier Mahalé, 15 logements à Auteuil, dont les terrassements venaient tout juste de reprendre après les violences, a été suspendu puis abandonné. L'opération Lémérillon, 23 logements à Auteuil déjà en gros œuvre, a été transformée en résidence adaptée aux personnes âgées. Seules Hanaé et Léridan, plus avancées, ont été maintenues.

Le rapport est sans ambiguïté : aucun nouveau projet de construction neuve ni rachat de patrimoine n'est désormais envisagé.

Les comptes confirment la difficulté. Le chiffre d'affaires recule à 1 991 MF, contre 2 121 MF en 2024. Le résultat net reste nettement négatif, à -239 MF, après -502 MF l'année précédente.

Le résultat d'exploitation remonte à 301 MF, mais la SEM le dit elle-même : ce n'est pas une amélioration structurelle. Il s'explique par la baisse des dotations aux amortissements et aux provisions. La trésorerie étant très tendue, la province Sud a apporté 640 MF en compte courant.

Les effectifs passent de 56 à 54 salariés. Il y a eu un licenciement, un départ non remplacé et un autre compensé seulement par un CDD à temps partiel.

Même contrainte, l'entretien n'a pas été sacrifié. La SEM y a consacré 593 MF, dont 123 MF de gros entretien. Les réclamations techniques augmentent de 8 %, pour atteindre 3 370. Le délai moyen de traitement passe de 20 à 21 jours.

Face aux entreprises du BTP en difficulté, la SEM joue sur deux tableaux. Elle les aide en réduisant ses délais de paiement entre 10 et 30 jours. Elle fait aussi valoir ses droits : des expertises judiciaires ont été menées sur quatre résidences pour des malfaçons, avec environ 50 MF de dédommagements attendus. Après analyse et négociation, 45 MF de demandes d'indemnisation liées aux chantiers suspendus ont été économisés.

Un détail illustre bien le climat de l'époque. La migration vers le nouveau logiciel de gestion Tegia s'est achevée avec un an de retard : le prestataire avait reporté à 2025 ses déplacements prévus en 2024, en raison de l'insécurité en Nouvelle-Calédonie.

Côté aides provinciales à l'habitat individuel, la tendance s'est inversée. Neuf réunions publiques avaient fait progresser la demande de 28,6 % au 31 août 2025. Mais le budget était épuisé. Dès le 25 août, la province Sud a annoncé qu'elle ne pouvait plus traiter les dossiers en attente. Un nouveau code des aides, orienté vers la relance économique et l'emploi, a été adopté le 4 décembre 2025 et s'applique en 2026.

Devenir propriétaire, la piste d'avenir

Au milieu des arbitrages, une orientation se dégage. Muriel Malfar-Pauga souhaite ouvrir une réflexion sur l'accession à la propriété, notamment en vendant certains logements en duplex.

Pour elle, le logement social peut aussi être une étape vers la propriété et vers plus d'autonomie pour les familles qui en ont les moyens et le projet. Cette démarche valoriserait le patrimoine tout en libérant des places pour de nouveaux ménages. La présidente précise qu'elle devra être menée avec rigueur, sans fragiliser l'équilibre de la SEM.

L'État reste présent. Lauréate du Fonds Vert, dans le cadre du programme « France nation verte », la SEM verra 80 % de ses travaux de renaturation financés en 2026 sur les résidences Arawa (118 logements) et Takutéa 1 (100 logements), à Dumbéa-sur-Mer. D'anciens parkings inutilisés y deviendront des espaces verts.

La SEM a aussi renforcé ses liens avec les réseaux nationaux. Elle a adhéré à l'Union sociale pour l'habitat et participé à la création, en avril 2025, de l'ARMOS NC, qui réunit les bailleurs sociaux calédoniens. Maud Peirano la préside pour deux ans.

« L'année 2025 n'aura pas été une année de renoncement », écrit la présidente. Sur le terrain, en revanche, le retour à la normale n'est pas encore là.

(Crédit photo : SEM Sud Habitat)